در بسیاری از پروژههای مشارکت در ساخت، اختلاف اصلی زمانی شکل میگیرد که نوبت به تعیین طبقات و واحدهای هر طرف میرسد. ممکن است درصد مشارکت از ابتدا ۶۰ به ۴۰ یا ۵۵ به ۴۵ تعیین شده باشد، اما هنوز این سؤال باقی بماند که طبقات بهتر، واحدهای خوشنورتر یا طبقه آخر باید به مالک برسد یا سازنده؟
پاسخ کوتاه این است که هیچ قاعده ثابتی وجود ندارد که طبقات بهتر را بهصورت خودکار سهم مالک یا سازنده بداند. درصد مشارکت فقط میزان سهم هر طرف را مشخص میکند و نحوه تخصیص واحدها باید بر اساس ارزش واقعی آنها و توافق ثبتشده در قرارداد انجام شود.
نحوه تقسیم طبقات ساختمان بین مالک و سازنده در مشارکت در ساخت
در مشارکت در ساخت، ابتدا درصد سهم مالک و سازنده مشخص میشود و سپس تعیین میشود این سهم در قالب کدام واحدها و طبقات به هر طرف تعلق بگیرد. برای مثال، در ساختمان پنجطبقه تکواحدی با سهم ۶۰ درصد مالک، ممکن است سه واحد برای مالک و دو واحد برای سازنده در نظر گرفته شود.
بااینحال، تعداد طبقات بهتنهایی کافی نیست. در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت باید علاوه بر متراژ، ارزش واقعی هر واحد نیز بررسی شود.
بهترین طبقه ساختمان برای مالک یا سازنده چگونه تعیین میشود؟
بهترین طبقه برای همه ساختمانها یکسان نیست. در ساختمانی با آسانسور مناسب، چشمانداز باز و نور کافی، طبقات بالاتر ممکن است ارزش بیشتری داشته باشند؛ اما در پروژهای با محدودیت دسترسی یا مشکلات طبقه آخر، واحدهای میانی میتوانند مطلوبتر باشند.
بنابراین ارزش هر طبقه باید بر اساس شرایط همان پروژه سنجیده شود و نمیتوان با یک قاعده کلی مانند «طبقه آخر همیشه بهتر است» درباره تقسیم واحدها تصمیم گرفت.
چه عواملی بر ارزش طبقات ساختمان در مشارکت در ساخت تأثیر میگذارند؟
حتی در یک ساختمان، دو آپارتمان با متراژ مشابه میتوانند ارزش متفاوتی داشته باشند. نورگیری یکی از مهمترین عوامل این تفاوت است. واحدی که فضای نشیمن و اتاقهای آن نور طبیعی مناسبی دارند، معمولاً برای خریدار جذابتر است.
ارتفاع طبقه و چشمانداز نیز اهمیت دارد. طبقات بالاتر ممکن است دید بازتر، سروصدای کمتر و حریم خصوصی بیشتری داشته باشند. جهت واحد، کیفیت نقشه، تعداد واحدهای هر طبقه و دسترسی مناسب نیز بر مطلوبیت آن تأثیر میگذارند.
پارکینگ و انباری را هم نباید نادیده گرفت. ممکن است دو واحد از نظر متراژ یکسان باشند، اما یکی پارکینگ بدون مزاحم و انباری مناسب داشته باشد و دیگری از این نظر شرایط ضعیفتری داشته باشد.
آیا مالک در مشارکت در ساخت برای انتخاب طبقات بهتر اولویت دارد؟
مالک به دلیل ارائه زمین، آورده مهمی وارد پروژه میکند، اما این موضوع به معنی حق انتخاب تمام طبقات بهتر نیست. سازنده نیز صرفاً به دلیل پرداخت هزینه ساخت چنین حقی ندارد.
اگر قرار است طبقه مشخصی به یکی از طرفین برسد، بهتر است در قرارداد ذکر شود؛ در غیر این صورت ارزش مجموع واحدهای هر طرف باید با درصد مشارکت او تناسب داشته باشد.
سهم مالک و سازنده از طبقات ساختمان چگونه تعیین میشود؟
درصد مشارکت با توجه به عواملی مانند ارزش زمین، هزینه ساخت، شرایط منطقه و تراکم قابل ساخت تعیین میشود؛ بنابراین نسبتهایی مانند ۶۰ به ۴۰ برای همه پروژهها ثابت نیست.
پس از تعیین درصد، واحدهایی باید انتخاب شوند که مجموع ارزش آنها با سهم طرفین هماهنگ باشد؛ زیرا درصد مشارکت شماره طبقات را مشخص نمیکند.
تقسیم طبقات در مشارکت در ساخت با سهم ۶۰ به ۴۰ چگونه انجام میشود؟
فرض کنیم ساختمان پنج طبقه تکواحدی دارد و سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد است. در ظاهر میتوان سه واحد را برای مالک و دو واحد را برای سازنده در نظر گرفت.
اما اگر طبقه پنجم دارای تراس بزرگ، نور عالی و چشمانداز باز باشد و طبقه اول ارزش کمتری داشته باشد، نمیتوان فقط بر اساس تعداد طبقات قضاوت کرد. ممکن است سه طبقه مالک از نظر ارزش بیش از سهم ۶۰ درصدی او باشند.
در چنین شرایطی طرفین میتوانند ترکیب دیگری از طبقات را انتخاب کنند یا اختلاف ارزش را از طریق مابهالتفاوت مالی، متراژ بیشتر یا امکانات دیگر جبران کنند.
آیا متراژ مساوی واحدها به معنی ارزش مساوی آنهاست؟
یکی از اشتباهات رایج در تقسیم واحدها این است که فقط متراژ بررسی شود. دو واحد ۱۲۰ متری ممکن است ارزش متفاوتی داشته باشند. برای مثال، یک واحد در طبقه چهارم با نور مناسب و چشمانداز باز قرار دارد و واحد دیگر در طبقه اول با نور محدود ساخته شده است.
هر دو ۱۲۰ متر هستند، اما احتمالاً در بازار با قیمت یکسان معامله نمیشوند. بنابراین معیار درست فقط متراژ نیست و باید موقعیت و ویژگیهای هر واحد نیز در نظر گرفته شود.
اختلاف ارزش طبقات سهم مالک و سازنده چگونه جبران میشود؟
اگر پس از انتخاب واحدها مشخص شود ارزش سهم یک طرف بیشتر از درصد توافقشده است، باید راهی برای جبران اختلاف در نظر گرفته شود. یکی از روشها پرداخت مابهالتفاوت مالی است. در برخی پروژهها نیز متراژ بیشتری به طرفی داده میشود که واحدهای کمارزشتر دریافت کرده است.
تغییر یکی از واحدها، اختصاص پارکینگ یا انباری بهتر و تنظیم ترکیب دیگری از طبقات نیز میتواند راهحل باشد. بهتر است روش محاسبه و جبران اختلاف از ابتدا مشخص شود تا در پایان پروژه باعث اختلاف نشود.
طبقات سهم مالک و سازنده چگونه در قرارداد مشخص میشوند؟
فقط نوشتن درصد مشارکت در قرارداد برای جلوگیری از اختلاف کافی نیست. تا جایی که امکان دارد باید طبقه، موقعیت واحد، جهت، متراژ تقریبی، پارکینگ و انباری هر طرف مشخص شود.
همچنین قرارداد باید برای تغییرات احتمالی نقشه یا متراژ راهحل داشته باشد. اگر پس از اخذ جواز یا اجرای ساختمان، متراژ نهایی با پیشبینی اولیه متفاوت شد، باید مشخص باشد اختلاف سهم چگونه محاسبه و جبران خواهد شد.
چگونه از اختلاف بر سر تقسیم طبقات در مشارکت در ساخت جلوگیری کنیم؟
بهترین راه، شفاف کردن جزئیات قبل از شروع پروژه است. مالک و سازنده باید درباره درصد سهم، نحوه تخصیص طبقات، ارزشگذاری واحدها و روش جبران اختلاف به توافق برسند و این موارد را مکتوب کنند.
تکیه بر توافق شفاهی یا عبارتهای کلی مانند «طبقات طبق عرف تقسیم میشود» میتواند در پایان پروژه مشکلساز شود. هرچه جزئیات تقسیم سهم دقیقتر مشخص شود، احتمال اختلاف هنگام تحویل ساختمان کمتر خواهد بود.
طبقات بهتر ساختمان در نهایت سهم مالک است یا سازنده؟
طبقات بهتر الزاماً سهم مالک یا سازنده نیستند. آنچه تعیینکننده است درصد مشارکت، ارزش واقعی واحدها و توافقی است که بین طرفین ثبت شده است. ممکن است در یک پروژه طبقه آخر به مالک برسد و در پروژهای دیگر همان طبقه سهم سازنده باشد.
تقسیم اصولی زمانی انجام شده است که مجموع ارزش واحدهای هر طرف با سهم توافقشده او تناسب داشته باشد. به همین دلیل بهتر است پیش از امضای قرارداد، فقط درباره درصدها صحبت نشود و تکلیف طبقات، واحدها و روش جبران اختلاف ارزش نیز بهطور شفاف مشخص شود.